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船堀四丁目地区市街地再開発

船堀に移転する「江戸川区新庁舎」の完成予想図!地上20階程度の新庁舎と地上27階建てのタワマンが並びます


江戸川区役所新庁舎 遠景イメージ
遠景イメージ[出典:江戸川区]

 江戸川区船堀に移転が計画されている「江戸川区役所新庁舎」(地上20階程度、高さ約95m)の完成予想図が新春区長インタビューの動画の中で公開されました。船堀駅とペデストリアンデッキで接続する駅直結の区役所となります。また、隣では地上27階、高さ100m未満のタワーマンションも計画されており、これら2棟は「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」として計画が進められています。この記事では同再開発の概要や現況、地図等を載せています。

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船堀に移転する「江戸川区新庁舎」は地上20階程度、高さ95mの案に一本化!隣には27階建てタワーマンションも建設

江戸川区新庁舎 遠景イメージ
遠景イメージ[出典:江戸川区]

 東京都江戸川区は船堀4丁目に「江戸川区新庁舎」の建設を検討しており、新庁舎の形状は13階程度のA案と20階程度のB案がありました。その2案を分析・評価を実施した結果、20階程度の案に一本化して検討を進めて行くことが決定しています。現時点での規模は地上20階程度、高さ約95m、敷地面積約9,800屐延床面積約4万7000屬任后

 隣の再開発ビルは地上27階、地下1階、高さ100m未満、延床面積約5万7000屬脳Χ函Χ般魁Χζ噂斬(約300戸)で構成されるるタワーマンションが計画されており、日鉄興和不動産と東京建物を事業協力者に選定されています。

 これにより都営新宿線「船堀」駅前の「タワーホール船堀」(高さ115m)の北側にタワーマンションと「江戸川区新庁舎」が並ぶことになります。

▼江戸川区(2022年5月1日)
「建物形状の方針について」

▼建設通信新聞(2022年6月9日)
江戸川区新庁舎/20階建て延べ4.7万/免震層、中間設置でコスト削減



江戸川区新庁舎 遠景イメージ
遠景イメージ[出典:江戸川区]

 計画地は船堀街道と新大橋通りが交差する角地です。新大橋通りを西側に行くと荒川を渡る船堀橋があり、首都高C2の出入口もあります。



江戸川区新庁舎 近景イメージ
近景イメージ[出典:江戸川区]

 新庁舎の低層部は4階建てとし、そこからセットバックして中高層部となります。



江戸川区新庁舎 配置図
配置図[出典:江戸川区]

 新庁舎の東側は駐車場棟となり、船堀街道沿いには船堀駅から新庁舎と再開発ビルに繋がるペデストリアンデッキが整備されます。また、図の 銑は上に載せたイメージ図の視点位置です。



江戸川区新庁舎 断面・フロア構成イメージ
断面・フロア構成イメージ[出典:江戸川区]

 低層部の1〜4階のうち、1階に広場空間、2〜3階に窓口・相談が配置されます。セットバックしたところに免震層を挟んで8階〜17階の10フロアが1フロア約2,000屬亮耕骸爾箸覆蝓屋上にはヘリポートが設置されます。江戸川区の斉藤猛区長は定例会見で将来的な人口減少に対応するため「フロアごとに民間事業者への貸し出しも想定している。各階の床面積が同じでフロア数が多い案を採用した」と説明したとのことです。



江戸川区新庁舎 建物形状の方針 分析内容
建物形状の方針 分析内容[出典:江戸川区]

 13階程度のA案と20階程度のB案の比較結果です。ここまで載せてきた資料内の番号に対応しています。この比較結果よりB案の20階程度の形状に一本化して検討を進めていくことが決定しています。



船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業 位置図
位置図[出典:日鉄興和不動産]

 場所は「船堀」駅前にある「タワーホール船堀」の北側一帯の約2.7haの区域です。



船堀四丁目地区市街地再開発 現在と将来の敷地形状の想定
現在と将来の敷地形状の想定[出典:江戸川区]

 その区域は都営住宅等の跡地と民営地で構成されており、点在している民営地を南側に集約して民間による再開発ビルを建設し、北側には「江戸川区新庁舎」が建設されます。



船堀四丁目地区市街地再開発

 2011年5月にヘリから撮影した船堀です。赤い網掛けをした部分が新庁舎と再開発ビルの計画地です。撮影時はまだ都営住宅などがありましたが現在は解体されて更地になっています。

 計画地の背後が高さ115mの展望タワーがある「タワーホール船堀」で、そのタワーの背後のタワーマンションが元UR賃貸の「船堀駅前トキタワー」(地上27階、高さ91m)です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 「タワーホール船堀」の無料展望室から撮影した新庁舎と再開発ビの計画地です。このように都営住宅などは既に解体され敷地の大部分は空き地となっています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 地上から見た敷地北側の「江戸川区新庁舎」の建設地予定地です。中央の高層マンションも計画地に含まれています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 船堀街道側から見た敷地の南側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 再開発ビルが建設される「タワーホール船堀」側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 ここに27階建てのタワーマンションが建設されます。再開発ビルは2023年度に都市計画決定、24年度に本組合設立認可、25年度に権利変換計画認可といったスケジュールとなっており、新庁舎側は2023年度に基本設計、24年度に実施設計をまとめ、25年度に着工、28年度に供用開始を予定しています。

■物件概要(江戸川区新庁舎)■
名称:江戸川区新庁舎
所在地:東京都江戸川区船堀四丁目の一部
交通:都営新宿線「船堀」駅
用途:業務(区役所)、駐車場 等
階数:20階程度
高さ:約95m
構造等:免震構造
敷地面積:約9,800
延床面積:約47,000
事業者:江戸川区
基本設計方針の策定:山下設計

■物件概要(再開発ビル)■
名称:船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業
所在地:東京都江戸川区船堀四丁目の一部
交通:都営新宿線「船堀」駅
用途:商業、業務、共同住宅 等
総戸数:約300戸
階数:地上27階、地下1階
高さ;100m未満
構造:RC造等
敷地面積:約7,300
延床面積:約57,000
事業者:船堀四丁目地区市街地再開発準備組合
事業協力者:日鉄興和不動産・東京建物

日鉄興和不動産と東京建物が江戸川区船堀に27階建てタワマン!江戸川区新庁舎を含む「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の事業協力者が選定されました!

 日鉄興和不動産と東京建物より東京都江戸川区船堀に江戸川区庁舎の移転を計画している「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の事業協力者に選定され「事業協力に関する協定書」を締結したと発表がありました。

 同事業は都営新宿線「船堀」駅前にある「タワーホール船堀」の北側の約2.7haの区域を南北2つの敷地に分け、北側に江戸川区新庁舎、南側に民間の再開発ビルを建設する計画となっています。

 新庁舎は低層庁舎と高層庁舎の2パターンで検討中ですが、再開発ビルは地上27階、地下1階、高さ100m未満、延床面積約57,000屬脳Χ函業務、共同住宅(約300戸)で構成するタワーマンションが計画されています。

 今後は2023年度に都市計画決定、2024年度に本組合設立認可、2025年度に権利変換計画認可を経て2025年度着工、2028年度竣工予定となっています。

▼日鉄興和不動産(2021年10月27日)
「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」事業協力者に選定

▼江戸川区(最終更新日;2021年10月14日)
新庁舎建設に向けた検討に着手しました



船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業 位置図
位置図[出典:日鉄興和不動産]

 場所は船堀街道と新大橋通りに面した約2.7haの区域でタワーホール船堀の北側一帯です。



船堀四丁目地区市街地再開発 現在と将来の敷地形状の想定
現在と将来の敷地形状の想定[出典:江戸川区]

 その区域は都営住宅等の跡地と民営地で構成されており、主要道路に面した部分に点在している民営地を南側に集約し、北側を江戸川区新庁舎を建設する計画となっています。



江戸川区新庁舎 高層庁舎イメージ
高層庁舎イメージ[出典:江戸川区]

 高層庁舎となった場合のイメージ図です。船堀駅から新庁舎まで歩行者デッキで接続する計画となっています。タワーホール船堀の展望塔の高さは115mで高さ103mの位置に展望室がありますが、その展望室よりは低い建物となるようです。



江戸川区新庁舎 低層庁舎イメージ
低層庁舎イメージ[出典:江戸川区]

 低層庁舎となった場合のイメージ図です。個人的には高層庁舎の方がシンボル性があって好きですが、民間施設のタワーマンションの北側高層階の眺望の妨げになるのでこちらの低層庁舎になるのではと思っています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 ちょっと古いですが2011年5月にヘリから撮影した船堀です。赤い網掛けをした部分が「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の計画地で当時はまだ都営住宅などがありましたが現在は解体されて更地になっています。

 背後の建物が「タワーホール船堀」で高さ115mの展望タワーがあります。そのタワーの背後にある建物が元UR賃貸の「船堀駅前トキタワー」(地上27階、高さ91m)です。



タワーホール船堀

 その「船堀駅前トキタワー」から見た「タワーホール船堀」です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 その背後に見えるこの空き地部分が「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の計画地の北側で江戸川区新庁舎の建設予定地です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 「タワーホール船堀」の展望室から撮影した「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の計画地です。このように都営住宅などは既に解体され敷地の大部分は空き地となっています。民間の敷地ならば着工までの間は駐車場等として利用されそうですがずっと更地のままとなっています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 地上から見た敷地北側の江戸川区新庁舎の建設地予定地です。中央の高層マンションも計画地に含まれています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 船堀街道側から見た敷地の南側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 タワーホール船堀側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 このタワーホール船堀側に27階建てのタワーマンションが建設されます。高層階は展望台から覗かれる部屋になりそうです。

■物件概要■
事業名称:船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業
所在地:東京都江戸川区船堀四丁目の一部
地区面積:約2.7ha

・庁舎敷地(北側)
主な用途:業務(区役所)、駐車場 等
構造等:未定
敷地面積:約10,100
延床面積:約55,000

・民間敷地(南側)
主な用途:商業、業務、共同住宅 等
総戸数:約300戸
階数:地上27階、地下1階
高さ;100m未満
構造:RC造等
敷地面積:約7,300
延床面積:約57,000

船堀に江戸川区新庁舎とタワーマンション計画!船堀四丁目地区市街地再開発準備組合が事業協力者の募集を開始!

 東京江戸川区の船堀に江戸川区庁舎の移転が計画されています。その計画地は都営住宅などの跡地でまとまった土地となっていますが民営地にも挟まれた不整形な形状のため権利者の協力を得て敷地の形を整理し、新庁舎及び再開発ビルを建設する「船堀四丁目地区市街地再開発」が計画されています。

 その再開発事業を行う船堀四丁目地区市街地再開発準備組合が事業協力者の募集を開始したと建設通信新聞に掲載されました。募集期間は2021年3月25日〜2021年4月23日でコンサルタント業務を担当しているアール・アイ・エーが受付をし9月にも決定する予定とのことです。

▼建設通信新聞(2021年3月29日)
4月23日まで事業協力者受付/区の新庁舎も計画/船堀四丁目再開発準備組合

▼江戸川区(最終更新日;2021年1月25日)
新庁舎建設に向けた検討に着手しました



船堀四丁目地区市街地再開発
整備イメージ[出典:建設通信新聞]

 同再開発は北棟(区庁舎棟)と南棟(民間棟)に分かれており、区庁舎棟は低層庁舎と高層庁舎で検討されていましたが、建設通信新聞の記事では低層庁舎となっています。これは低層庁舎に決定したということなんですかね。階数や高さは未定ですが民間棟は最初からタワー型で計画されています。

 場所は都営新宿線「船堀」駅の北側にある「タワーホール船堀」の北側一帯で、駅前広場から江戸川区新庁舎まで歩行者デッキで接続。途中で「タワーホール船堀」にも接続し新たな歩行者動線を確保する計画となています。



船堀四丁目地区市街地再開発
対象区域[出典:建設通信新聞]

 対象区域は船堀4丁目2、3、6街区の一部約2.7haで、新庁舎の規模は延べ5万崢度で想定されています。今後のスケジュールは2021年度から庁舎の設計に向けた準備に入り、2025年度着工、2028年度竣工予定となっています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 これは約10年前の2011年5月にヘリから撮影した船堀です。写真中央の赤い網掛け部分が「船堀四丁目地区市街地再開発」の計画地です。当時はまだ都営住宅などがありました。

 背後の大きな建物が「タワーホール船堀」で高さ115mの展望タワーがあり、高さ103m地点には無料の展望室があります。そのタワーの背後が賃貸のタワーマンション「船堀駅前トキタワー」(地上27階、高さ91m)です。船堀駅を挟んでタワーマンションが2棟並ぶことになります。



タワーホール船堀

 船堀駅前にある「タワーホール船堀」です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 その背後に見えるこの空き地部分が「船堀四丁目地区市街地再開発」の計画地で、見えている部分が江戸川区新庁舎の建設予定地となります。



船堀四丁目地区市街地再開発

 2020年11月5日に「タワーホール船堀」の展望室から撮影した「船堀四丁目地区市街地再開発」の計画地です。このように都営住宅などは既に解体され敷地の大部分は空き地となっています。その周りを囲むように民間のマンションなどがあるので権利者の協力を得て敷地の形を整理し再開発事業が行われます。

 また、敷地を横切る道路がありますがこの道路はもう少し「タワーホール船堀」に移動することになるかと思います。左端に見えいてる道路は船堀街道で、その船堀街道に面した左下の建物にはTSUTAYAが入っています。最近はTSUTAYAの実店舗がどんどん閉店していますが、ここも再開発に合わせて移転せずに閉店となりそうな気がしています。



船堀四丁目地区市街地再開発 現在と将来の敷地形状の想定
現在と将来の敷地形状の想定[出典:江戸川区]

 このように民有地が主要道路に接する形で点在しているのを「タワーホール船堀」側に集約し、北側一帯を江戸川区新庁舎の建設予定地とする計画となっています。



船堀四丁目地区市街地再開発

 地上から見た同再開発の計画地です。これは江戸川区新庁舎の建設地側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 船堀街道側から撮影。このように何もない更地の状態が何年か続いていますが、着工までこの状態が続きそうです。



船堀四丁目地区市街地再開発

 タワーマンションが建設される南棟(民間棟)側です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 高層階は隣にある「タワーホール船堀」の展望台から覗かれる部屋となりそうです。



船堀四丁目地区市街地再開発

 「タワーホール船堀」はこうして見ると結構大きな施設です。



船堀四丁目地区市街地再開発

 2025年度着工予定のため民間の既存建物の解体もまだまだ先になりそうです。

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